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高华证券住房政策没有灵丹妙药但小规模计划开始逐渐产生成效

发布时间:2019-09-13 19:58:30 编辑:笔名

高华证券:住房政策 没有灵丹妙药 但小规模计划开始逐渐产生成效 2012-02-07 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

未来两年,近期公布和/或已经实施的政策可能会令市场上违约屋供应减少80万套。这可能会通过下列渠道实现:(1)大规模回收房产(REO)出售计划;(2)通过新的联邦财政刺激政策来调整按揭贷款;(3)涉及按揭贷款调整目标的大型按揭贷款服务商的法律解决程序。假设其他条件不变,如此幅度的可供出售空置房屋降幅可能会在未来两年内将房价推高0.8%。

政策调整也应会带动再融资活动增加,但我们预期中的大部分新增活动都可归功于去年出台的政策而非新政策。政策调整有助于借款人进行再融资,而对宏观经济的影响较为温和。

近期白宫在现行政策之外又宣布了一系列旨在减少房屋没收并支持按揭贷款再融资的新政策。大多数近期宣布的举措都需要通过立法,但其中几项可能无需国会批准即可实施。下表将相关计划划分为四大类:

1.已实施的计划。2009年以来奥巴马政府已实施了多项住房救助举措,其中最为突出的就是以不良资产救助计划(TARP)为资金来源的住房可偿付调整计划(HAMP)。房利美和房地美(统称政府支持企业,即GSE)也启动了住房可偿付再融资计划(HARP),对贷款价值比(LTV)超过80%(即通常对未获得信用增强的标准贷款执行的限制)的GSE支持贷款进行再融资。

2.已经宣布并预计将在短期内实施的计划。虽然数月前宣布的部分政策已经不再是新闻,但其中一些尚未实行,因此尚未完全显现成效。2011年10月和11月宣布的“HARP2.0”中的调整并未完全产生成效。具体而言,对于出售给房利美的贷款的放贷方法律责任的部分调整直到3月中才会实施。其他计划(例如近期宣布的将大量REO房产出售给投资者以供出租的计划)仍处于刚刚启动阶段。这些计划可能会在二、三季度才会显现成效。

3.尚未宣布、但无需通过立法即可实施的计划。这一大类中的主要内容是州检察官和大型按揭贷款服务商之间可能进行的法律解决程序。虽然服务商的具体支付金额将取决于几个较大的州是否会参与(据称加利福尼亚、佛罗里达、马萨诸塞、内华达和纽约州尚未加入),但服务商支付金额中将有高达170亿美元被用于减记本金。本金减记的总金额可能会略高一些,因为预计服务商每减少一美元本金都会收到一定补贴(假设前提是部分按揭贷款的本金即便不通过法律程序也会核销,要么通过自愿减记本金、要么因贷款逾期导致房屋没收)。

4.已经提议并需要立法的计划。最后一种类型中的计划较多,包括一系列过去两周内总统刚刚宣布的政策。例如进一步延长HARP计划以增加GSE支持贷款的再融资,以及一项允许将私人担保贷款再融资为FHA支持贷款的计划。鉴于GSE在获得其监管部门美国联邦住房管理局(FHFA)允许后无需国会批准也有权执行部分上述调整,即便国会不批准,部分调整可能也会付诸实施。但我们认为奥巴马政府将GSE再融资相关提案提交给国会的最可能原因是它认为不通过立法的话就不太可能进一步调整政策。无论何种动机,我们都认为当前国会不太可能通过立法从而做出总统近期提出的政策调整。

按揭贷款和住房政策概览为评估已付诸实施、已公布或已提议计划的效果,我们首先来测算可能受各个计划影响的抵押贷款及/或房产的数量。上表对此进行了概述;数据前两列为截至目前的累计总数和年度数据;第三列为我们对2012年至2013年年底政策累计效果的预测(我们在此处计算更长时期内的总数是因为在有些情况下计算累计总数比年度数据更容易)。由于一些详细数据尚未公布,这些测算结果必然只是粗略估计:

主要针对违约屋的政策:

我们此前对潜在的REO出租计划的分析显示,过去几个季度以来GSE和FHA资产负债表上违约屋的折年出售数量达近50万套(参阅2012年1月5日发表的美国金融市场日评“对联邦银行回收屋出租计划的思考”)。不过根据我们的测算,房屋的地点或保养状况可能会令能够大批量转手给投资者用于出租的房屋数量降至总数的不到一半。此外,一些地区的投资者似乎可能已将大量房产转为出租房。因此,我们认为银行回收屋出租计划可能会令2012-13年违约屋库存的20%-40%(或是20-40万套)成为出租屋从而增加供应。总统也已提议将投入150亿美元改造空置屋或止赎屋作为刺激经济的一种手段。假设每套房屋的改造成本为5-10万美元,这一计划将影响15-30万套房屋。不过,在我们看来国会似乎不大可能批准这一法案,因此我们预计REO出租计划将是该领域的主要努力方向。

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